전세계약 주의사항
보통 전세계약을 하려는 가장 큰 이유는 매월 나가는 임대료를 아끼려고 하는 이유입니다. 월세 살다가 전세로 옮기고 그 다음 자가로 옮기는 패턴이 한국에서는 일반적인 집을 구하는 방법 중에 하나 인데요 -
보증금만 내고 월에 내는 돈이 없는 대신 큰 금액을 집주인에게 맡기는 형태의 전세제도는 한국에만 있는 제도라고 합니다. 집주인과 세입자와의 신뢰 하나로 이어온 제도인데 법적으로 허점이 많다보니 지금은 이 전세제도가 사기꾼들한테 악용되어 조직적으로 광범위하게 이루어지는 사례가 많고 무책임한 집주인이 나 몰라라 하는경우 전세금을 못 받으면 피해는 온전히 세입자가 받게 됩니다.
이제는 부동산 중개업자도 같이 가담해서 사회초년생이나 신혼부부 등 처음 집을 구하는 사람들에게 사기를 친다고 하니 전세로 집을 구하려고 한다면 미리 공부하고 과하다 싶을정도로 꼼꼼하게 체크 하시길 바라며,
이 글을 읽으면서 머리가 아파온다면, 그냥 월세로 사는게 더 안전할 수 있습니다. 월세는 최소한 보증금을 지킬 수 있는 법적인 제도가 있으니까요 -
그래도 전세계약을 하실거라면, 끝까지 잘 따라와 주세요.
전세매물 알아볼 때 체크할 사항
1.전세가 확인 시, 매매가도 같이 확인합니다.
매매가를 같이 보는 이유는 전세가가 적절한 시세인지를 확인하기 위함인데, 매매가보다 전세가가 높은 것은 아닌지 내가 나중에 다른곳으로 이사하고자 할때 들어온 전세가 보다 가격이 낮아져서 집주인이 내어줄 돈이 없는 건 아닌지, 미리 예측이 필요하기 때문입니다.
심지어 전세가 보다 매매가가 더 낮은 경우도 있으니, 잘 체크해 보시기 바랍니다. 네이버부동산이나 실거래가를 볼 수 있는 앱에서 전세가,매매가를 모두 언제든지 볼 수 있습니다.
매매가와 전세가가 너무 차이가 없는 매물은 2년 뒤 세입자가 다른곳으로 이사하고 싶을 때 내가 들어온 전세가보다 시세가 낮아져 새로운 세입자에게 똑같은 금액으로 전세를 받을 수 없는 경우, 집주인이 내어줄돈이 없다고 하면 당장 피해 보는 사람이 큰 보증금을 맡긴 세입자 이기 때문에 전세가가 매매가 대비 70-80%정도이하 인지 입지가 공실없이 세입자를 구할 수 있는 강점이 있는 곳인지도 미리 따져보시기 바랍니다.
2.전세 보증보험가입이 가능한지 확인합니다.
주택은 이 전세 반환 보증보험이 안되는 경우가 너무 많아서 오피스텔을 기준으로 설명해 보겠습니다. 대부분의 오피스텔 전세매물은 매매가와 전세가가 차이가 크지 않아 보증보험 가입이 가능 하려면 근저당 즉 대출이 아예 없거나 대출이 있다면 '근저당 말소 조건'으로 계약을 진행 해야 합니다.
전세반환보증보험이란, 혹시나 집주인이 잠적하여 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 미리 대비하는 보험으로 보증기관에서 대신 보증금을 세입자에게 먼저 돌려주고, 집 주인한테 법적조치를 취해 나중에 따로 받는 시스템으로 집 주인 동의없이 신청이 가능하며 주택도시공사인 HUG,서울보증보험인 SGI, 한국주택금융공사인 HF에서 가입이 가능합니다.
서울보증보험은 아파트의 경우는 보증금 제한이 없고 그 외 주택은 10억원까지 보장해 주는 등 보장금액이 높은대신 보험료가 비싸고 보증한도가 낮은 1-2억짜리 원룸 오피스텔이라면 HUG혹은 HF에서 진행하면 됩니다. 전세보증보험 가입비용과 가입가능 여부는 해당 홈페이지에서 미리 확인이 가능합니다.
3. 전입신고가 가능한 '주거용오피스텔' 용도인지 확인해야 합니다.
오피스텔 매물 중 전입신고가 불가한 경우는 업무용으로 신고한 오피스텔인 경우입니다. 전입신고를 못하면 확정일자도 못받고, 보증금을 보장 받을 수 있는 아주 기초적인 제도를 활용할 수 없으니, 꼭 전입신고가 가능한 곳으로만 찾으시기 바랍니다.
4. 등기부등본은 직접 확인합니다.
부동산에서 기본으로 체크 해 주지만, 전세사기는 부동산도 가담하는 경우가 많다고 하죠? 작정한 경우라면 밑도 끝도 없이 당할 수 밖에 없기 때문에 직접 확인해 보라고 하는 것입니다.
요새는 스마트폰에서 바로 등기부등본이 확인이 가능하니, 꼭 마음에 드는 매물이라 가계약금을 넣으라고 한다면,그 자리에서 직접 크로스체크 하기 위해 매물을 보러가기 전에 미리 '인터넷등기소'어플을 스마트폰에 설치해두고 바로 확인할 수 있게 준비해 둡니다.
등기부등본은 꼭 [발급용]으로 확인 하도록 하고, 아래 3번의 상황에서 모두 다 체크하도록 합니다.
- 가계약금 입금 전
- 본 계약서 작성 전
- 잔금 입금 전
전세매물이 마음에 든다면, 가계약금 입금 시 주의사항
전세계약서 작성 시 체크해야할 사항
- 근저당 설정금지 특약
- 근저당 말소조건 특약
- 전세 대출 불가 시 계약금 반환 특약
전세자금 대출을 받아야 하는 경우라면, 주택의 하자로 인해 대출승인이 안될때는 본 계약은 무효이며 계약금을 포함한 보증금 전액을 임차인에게 반환해 주기로 한다는 특약을 넣습니다.
제 경험담을 또 예로 들자면, 저는 평소에 부탁이나 업무적으로 해야 하는 일은 잘 요청하는 편인데, 상황이 불편해 지거나 논리적으로 상대가 제압하려고 하는 경우에는 그 상황이 싫어 회피하는 성향입니다. 그래서 대부분의 일상적인 논쟁이나 갈등이 생기면 제가 양보하거나 피하는 경우가 많습니다. 그러니 이런 부동산에서 계약 시 요구하는 일이 쉽지 않은 사람입니다. 하지만 결국 부동산 투자는 하고 싶어서 열심히 공부는 하는데요 -
예전에 상가주택 투룸에 전세대출을 받아서 전세를 구한 적이 있었는데, 은행에서 개인신용으로 대출이 가능 하지만, 상가주택의 매물에 대한 대출이다보니, 대출이 안될 경우도 있다면서 은행에서 대출에 대한 확실한 답을 못 받은 적이 있었습니다.
전세대출 신청하기 전에 은행에서 사전에 대출가능여부를 체크 하긴 하지만, 실제로 부동산 계약서를 제출 해야만 전세대출 신청이 들어가기 때문에 전세계약이 끝난 후 서류를 은행에 제출하고, 전세대출을 실행하기 위해 은행에서 세입자가 들어가 해당 매물을 체크하는 시점에 매물의 상황 때문에 전세대출이 안 나온다면,저는 잔금 치를 돈이 없어서 결국 들어갈 수 없게 되는 상황이 생길수도 있었습니다. 그래서 만약 은행에서 전세대출이 불가하다고 하면, 본 계약을 무효화 할 수 있다는 특약을 넣어달라고 부동산에 미리 부탁했습니다.
부동산에서는 개인신용 단계에서 대출이 된다고 넘어갔다면, 전세대출이 분명 될 거라고 했고, 집 주인도 자기 건물은 문제 되는 경우가 없어서 아마 될 거 라고 했지만, 정작 전세자금을 빌려줄 은행에서 저한테 확답을 준 게 아니었기 때문에 저는 만약의 경우를 대비해서 특약을 넣지 않을 수 없었습니다.
계약 당시 맞은편에 앉아있던 건물 주인 분은 그 특약을 넣는 것을 매우 싫어 하셨고, 계약 해 놓고 대출이 안 나와서 계약을 파기 하면 나는 시간낭비 아니냐면서 엄청 뭐라고 하셔서 부동산 중개업자분도 중간에서 매우 난처해 하셨습니다. 제가 그 특약을 안 넣어도 된다고 말해주길 기다리시는 것 같았지만 제 평소 성격과 불편함을 이겨내고 얼굴 철판 깔고 끝까지 그 특약을 넣어달라고 말씀 드렸습니다. 그 특약을 넣어야 계약을 하겠다고 했더니 계약서 쓰면서 싸한 정적의 순간과 불편한 공기가 가득 했고 건물 주인 분은 매우 싫다는 표현을 계속 하셨지만, 제가 물러나지 않고 버티니 결국에는 특약을 넣게 허락해 주셨습니다. 당시 세입자가 좀 귀한 타이밍이 아니었나 추측 되긴 합니다.
물론 후에 전세대출은 정상적으로 진행이 되어 그 특약을 쓸일은 없었지만, 그 특약이 없었다면 전세자금대출이 안 나오는 만약의 일이 발생했다면, 계약금은 반환 받지 못하는 상황을 맞이했을 것입니다.
"전세보증금 대출이 불가능할 경우, 임대인에게 지급된 계약금은 임차인에게 반환 하기로 하는 것에 임대인은 동의한다."여기서는 '주택의 하자로 인해'라는 문구가 핵심입니다. 불법증축 같은 주택이 잘못되었다는 의미 외에도 대출이 너무 많거나 은행에서 대출담보로 인정해 주지 않는 주택의 경우도 있을 수 있습니다.만약의 경우를 대비하기 위해서 좀 욕 먹더라도, 나의 성격을 거슬러서 스트레스를 받더라도 계약서 만큼은 너무 하다 싶을 정도로 작성 하길 잘했다고 생각합니다.
- 집주인 변경고지 특약
- 계약 만료 시 보증금 반환 특약
4. 잔금일 즉 이사날짜는 되도록이면 평일로 정합니다.
전입신고는 다음날 0시에 대항력이 생기기 때문에 최대한 빨리 처리 하도록 합니다.
주말에 인터넷으로 처리한다고 해도 월요일 해당 공무원이 업무 처리 하는 시간이 실제 처리일이 되므로, 최대한 빨리 대항력을 가지기 위해서는 평일에 하는 것이 좋겠습니다.
전세 계약이 다 완료 되고 나서 대출을 받는 나쁜 집주인도 있다고 하니, 은행 영업 종료시간인 4시 정도에 잔금을 입금하고 바로 전입신고+확정일자를 받으면 대출 받을 시간이 없으니, 안전한 방법이라고 추천해 주던데, 보통은 오전에 짐을 빼고 오후에 1-2시쯤 잔금을 치르고 이삿짐을 들여놓기 때문에 시간 조정까지 미세하게 실천하는 게 현실로 적용하기는 쉽지 않아 보입니다.
최대한 추천하는 방법으로 하지만, 상황이 안될 때는 전세보증보험 가입을 하는 것으로 차선책을 대비해 두시면 되겠습니다.
전세 계약 완료 후 해야할일
이유는 근저당권 설정에 변경사항이 있는지 확인하기 위해서 입니다.
